Per rispondere si deve considerare la normativa sia dal punto di vista catastale che da quello urbanistico con disposizioni che interessano il proprietario ma anche un potenziale acquirente nel caso di una compravendita. Si può comunque affermare che una delle finalità degli obblighi normativi e’ quella di organizzare le informazioni per fornire all’Erario e ai Comuni la possibilità di localizzare facilmente gli immobili in modo da poterne verificare la legittimità e attribuire la relativa imposizione fiscale ai soggetti interessati in base alla specifica titolarità dei diritti reali. Principale riferimento e’ costituito dalla Legge 30 luglio 2010 n. 122 (conversione in Legge del D.Legge 31 maggio 2010 n.78) di cui alla citazione dell’art. 19 comma 14 con decorrenza dal 1° luglio 2010 come disposto dal comma 16

14. All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è aggiunto il seguente comma: "1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari".

Tale normativa si applica ai fabbricati esistenti considerati negli agli atti pubblici e nelle scritture private autenticate con esclusione quindi dei testamenti e di altri atti dipendenti dalla successione per esempio l’accettazione e la rinuncia dell’eredità o la pubblicazione di testamento. Sono altresì esclusi tra gli altri il comodato, la locazione, il leasing e la identificazione catastale. Per i preliminari non sono previsti particolari adempimenti ma e’ bene che la conformità catastale sia certificata da subito per evitare problemi successivi nel rogito.

Prima della stipula il Notaio deve identificare l’intestatario in Catasto e la continuità sui registri immobiliari con una visura ventennale e ove non vi siano i dati aggiornati provvede all’allineamento. IL decreto ministeriale 19 aprile 1994, n. 701 all’art. 1 comma 6 definisce quali sono i dati di identificazione catastale ovvero Comune, sezione,foglio di mappa, numero mappale, eventuale subalterno. Come richiesto dalla norma il Notaio deve quindi predisporre una dichiarazione da parte dell’intestatario relativa alla conformità catastale coerente con quella reale del fabbricato, dichiarazione della quale non e’ tenuto responsabile salvo il mancato riscontro di una palese grave difformità tra le planimetrie e i dati generali descrittivi dell’immobile. Qualora emergano discordanze si deve procedere a spese del venditore al cosiddetto “allineamento” ovvero all’aggiornamento della planimetria oppure di altri dati non corrispondenti allo stato di fatto e questo compito deve essere svolto da un tecnico abilitato. E’ importante considerare che in caso di nullità per una compravendita, l’acquirente deve restituire l’immobile e recuperare l’importo versato, oltretutto vanno perse tutte le spese tecniche e si deve provvedere comunque al pagamento dei professionisti interessati.

Essenziale è la verifica catastale del fabbricato esistente inteso ai fini dell’ex art. 28 del r.d.l. 652/1939 convertito nella legge 11 agosto 1939, n. 1249 istitutivo dell’obbligo di dichiarazione di un nuovo edificio all‘Ufficio Tecnico Erariale entro 30 gg dal momento in cui e’ divenuto abitabile o servibile all’uso destinato. Può anche accadere che la planimetria catastale non sia mai stata depositata (caso ormai remoto), che sia incompleta perché non indica correttamente le pertinenze (cantine e soffitte) della singola unità immobiliare oppure che sia palesemente errata.

La Circolare 2/2010 dell’Agenzia del Territorio in attuazione del citato D.Legge 31 maggio 2010 n.78 precisa che sono esclusi dalla normativa le particelle censite al Catasto Terreni, i fabbricati rurali, le unità collabenti ovvero non abitabili o servibili all’uso, i fabbricati in corso di costruzione o definizione, i lastrici solari e le aree urbane. Con la Circolare 3/2010 viene precisato ulteriormente che sono esclusi anche i beni comuni non censibili cioe’ quelle porzioni di fabbricato, per es. vani scale, cortili condominali e zone di passaggio, che non hanno una rendita autonoma e sono comuni a più unità immobiliari. Si applica la norma ai beni comuni censibili, che invece hanno una rendita autonoma, come ad es. l’alloggio del portiere in un condominio.

Se si riscontrano discordanze con lo stato reale non sempre si deve rifare la planimetria e la Circolare 2/2010 specifica al punto 3 lett. e quali sono i casi previsti di conformità già acquisita per lievi modifiche che non variano il numero dei vani e la loro funzionalità, abrogando quindi il disposto precedente della Circolare 3/3405 del 14/10/1989 per il quale invece non si dovevano presentare in Catasto le variazioni relative alle opere interne di cui all’art. 26 della L. 47/85. Pertanto l’obbligo della denuncia di variazione sussiste nei casi in cui si interviene sullo stato, la consistenza, l'attribuzione della categoria e della classe della unità immobiliare.

Si deve porre attenzione al fatto che il Catasto non ha valenza probatoria rispetto alla regolarità edilizia e quindi un edificio potrebbe risultare correttamente in Catasto ma difforme rispetto alla normativa urbanistica, pertanto se ne deve controllare la corrispondenza dello stato di fatto anche con il titolo abilitativo comunale che ha consentito l’esecuzione delle opere. E’ sempre il venditore che dichiara la conformità urbanistica e il notaio non ha alcun obbligo di verificarne la veridicità come esplicitato dalla sentenza della Cassazione n.11628 del 26 marzo 2012. Se vi è un abuso l’acquirente si troverà successivamente ad affrontarne le conseguenze amministrative o penali e in caso di parziali difformità edilizie per immobili già autorizzati non vi è l’annullamento del rogito, come stabilito dalla sentenza della Cassazione 24852/2015, tantomeno ne può essere causa la mancanza dell’agibilità. E' quindi opportuno affidarsi ad un tecnico di fiducia per le verifiche preventive riguardanti sia la parte catastale che quella urbanistico - edilizia in modo da avere un controllo puntuale e sicuro sul fabbricato.